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房价为什么上涨？

据央视财经报道，全国房价排名前十的为北京、上海、南京、广州、杭州、天津、福州、合肥、武汉、济南。在31省区中，11地的住宅均价超过1万，除去北上广外，南京、杭州、福州、合肥、武汉等这些热门省会无一例外，全部过万。 其中，“帝都”北京拔得头筹，住宅每平方米均价高达48847元

房价节节攀升，不断的有新政策出台。限购，限贷....但是房价还是在涨！ 很多人都想着房价能跌就好了，但是有没有想过房价为什么会涨呢？是不是传说中的"炒家"真的有那么大的能量呢？把房子"炒"起来了呢？ "炒家"这个词在北京房地产市场基本上不存在的,为什么？来看看北京的限购政策吧!

• 外地人家庭只有购买一套住房，且连续5年在北京缴纳社保或个税
• 本地户口只能够购买二套住房
• 二套房收入比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
• 不满五唯一的房子出售需要征收20%的个税

在这样严格的限购政策下，真的想不到还有那些人是"炒家"，能"炒"房子,如何"炒"呢？ 如果不是"炒家"在推高了房价，究竟是什么导致了房价的上涨呢？

通货膨胀

通货膨胀是房价上涨的最强动力，先说说什么是通货膨胀：

通货膨胀（[1]Inflation）指因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。

简单来说就是政府印钱(央行放水)让老百姓手里面的钱越来越不"值钱"了(消灭中产的不是高房价，而是通货膨胀)。一般用CPI来表示通货膨胀率.

CPI是居民消费价格指数（consumer price index），它是度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数。

但是CPI所反映出的通货膨胀是不准确的，因为他体现的是一系列的商品价格的指数,而很多的商品在科技的发展以及效率的提高下是越来越便宜的。 拿电子产品为例，电子产品的大规模生产以及技术的进步有效的降低了它的成本，把电子产品统计在CPI中是会降低CPI的。 真实的通货膨胀要比CPI高很多,什么更能反应出真实的通胀水平呢？ 比较接近通货膨胀率的是:M2的增长。

M2 广义货币（Broad money）M2=M1+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款) M1 狭义货币=M0+企业活期存款 M0 流通中的现金

M2表示的是流通中货币供应的总量，M2的增加的值一定程度上就意味着多印了多少钱！

先如今m2每年的增速基本在15%左右，就是你手里面的人民币每年以15%的速度贬值。 看下到2020年为止M2的规模： 看到2020年M2的增长规模就应该明白，2015-2020这5年间城市的房价肯定要翻一番，M2的总规模刚好翻一番。 通货膨胀对于我们来说，最明显的就是钱不值钱了，超市的东西贵了，基本人们能感知到的大多数商品的价格都在上涨，白菜涨了，猪肉涨了..... 那么请问下为什么就房子会跌呢？

投资渠道单一

老百姓发现自己手中的钱越来越不值钱，就会想办法抵御通货膨胀的侵蚀。 如何可以抵御通货膨胀呢？

• 黄金，民国时期的一块金条可以在北京买一个四合院，现在在北京连个厕所都买不到，黄金本身作为货币还是有不少的缺点的,现在黄金已经不在是法定货币了，黄金的货币属性已经被大大的削弱了。看下最近10年黄金价格就明白了，能不能跑赢通货膨胀？

• A股 嗯.....我觉得想赌博去澳门多好呀!澳门赌场里面会更加公平一些，不是吗？

• 银行存定期,全款变成首付的最佳教程,五年最高的利息是3.25%。

• 房子是老百姓可以选择的安全的可以有效抗通胀的少数投资品之一。 有限的有价值的土地资源是可以抵御通货膨胀，最有价值的土地就是城市的土地。人们在城市中生活，工作，休息，娱乐。 房子就是城市里面最基本的结构单元，住房一定程度上就能代表着土地，房子是不可替代的，不可移动的，你不可能把大凉山的老家的房子搬到CBD或者中关村来。这就是我们常说的"地段，地段，地段"的重要。

因此不管那个城市的房价总体都是上涨的，一部分的上涨就是在抵御通货膨胀。 房价会随着通货膨胀而上涨，如果仅仅是因为通货膨胀并不会脱离建筑成本上涨而上涨，房价的上涨应该是接近通货膨胀的才对，但是北上广深的房价的涨幅并不是这样的！ 假设建筑成本是每平5000块钱，但是北京和上海的房子均价都已经到了4万以上了，远远的超过了建筑成本的上涨，即使是二线城市也要1.5万多一平，好的地段也要3万多一平，是什么让房价脱离了建筑成本上涨而上涨的呢？

人口流动

集聚效应:(Combined effect)是指各种产业和经济活动在控件上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的内心力，是导致城市形成和不断扩大的原因。 农村的人口流向乡镇，乡镇上的人口向城市流动，三四城市的人口向二线城市流动，二线城市的向一线城市流动。这种流动也是资源优化配置的一种。 滴滴打车是中国发展最快速的互联网公司之一，滴滴打车需要招聘员工为其工作，而办公地点在哪里好呢？中关村是个不错的选择之一，因为这里有大量的优秀的互联网从业人员，而小城市很难找到优秀的互联网从业人员。 而反过来讲一个优秀的互联网从业人员会选择去哪个城市工作呢？很明显都有优先考虑去大城市。因为这里才有最优秀互联网企业，在优秀的互联网企业工作就意味着有更多的机会，更好的待遇。 优秀的企业吸引优秀的从业人员，而优秀的从业人员又会吸引优秀的企业或者是会创造出优秀的企业。 北上广深都是人口净流入的城市，年轻人在这里能够得到更多的机会。

大城市的优势

赢家通吃：市场竞争的最后胜利者获得所有的或绝大部分的市场份额，而失败者往往被淘汰出市场而无法生存 同一个行业中的第一名企业的市值往往是第二名的十倍，每个领域中都有符合赢家通吃的例子，典型的是当年的英特尔和AMD。 对于城市也是一样的，一线城市会集聚更多的资源，吸引更多优秀的人才，同样的也吸引着更多优秀的企业， 乡镇企业需要在对应的地级市里面设置一个办公地点，市级的企业，会在省会级的城市设置自己的办公地点，全国性的企业一般都会选择在北京或上海设置办公中心。 跨国性的企业进入中国也会优先考虑在北京或者上海等一线城市设置办公地点，你很难想象苹果公司会在考虑一个三四城市设立一个研发中心。 另外北京和上海这种城市还有很多的大使馆，就意味着有很多的有消费能力外国人，这个是在其它的城市很难具有的条件。 有人的地方就会有消费，就会有发展，有人又有钱的地方会爆炸式的发展。 一线城市是个通吃的赢家。

大城市才是未来

马太效应：强者愈强，弱者愈弱。

一组数据：2012年GDP（单位：万亿）

• 北京 :17801
• 合肥 4100
• 安庆 1366
• 池州 300

这里的四个城市分别对应着中国的一线，二线，三线，四线城市。大致符合前者的GDP是后者的四倍。 经济越发达就是意味着人的消费力越强，房价会就会越高，经济实力就意味着购买力。购买力的差别就意味着北京和合肥的房价差价是指数级的。 拿电影行业来说如果你想在在这个行业有所发展，你在整个中国能选择的地方不多，有可能你最终还是要到北京来。媒体行业也是，北京在媒体行业具有天然的优势。互联网行业也是如此，下图是拉勾网的互联网公司的城市分布。 可以看到47%的互联网相关职位都在北京产生。 而未来的世界肯定是互联网的世界。 那个国家的互联网企业最多呢？美国和中国。 那个城市的互联网企业最多呢？硅谷和北京。

土地供应

因为18亿亩耕地的限制，而且土地只能从政府手中拍卖，所以我们看到了下面的这种图：

土地的供应在逐年的减少，必然导致新增住宅数量的减少,这就产生了一个现象,人均GDP在房价上的表现并不是那么明显。北京常住人口大约3000万，每年新增的房源大概是10万套,房子的供应量小，这就意味着真正决定房价的不是人均的购买力,而是富人购买力。 北京四环内已经很难再有新盘出现了。

保障性住房

保障性住房是指政府提供的了限定价格或者租金的住房，一般由廉租住房，经济适用住房和政策性租赁构成。

保障性住房是一个很奇葩的东西，政府一方面想做好人，两一方面政府又不出钱。要有保障性住房，政府又不出钱，那钱谁出？ 看看去年出现的花乡地王的报道：

最新消息显示，丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）经过8家竞买人73轮竞拍地价，及31轮竞拍保障房面积后，由葛洲坝以总价49.5亿元，配建4.1万平保障房面积成功拿下。

这个地王要配建4.1万平的保障性住房,通过这个拍卖我们明白了这个钱是开发商出的，开发商在土地拍卖的时候必须强制配建保障性住房，而保障性住房是赔钱的，开发商比谁都明白，最后怎么办呢? 对于保障性住房开发商认赔了，但是他会把成本加到商品房上面去,于是这个报道的下面就出现了:

地块最终溢价率50%，楼面价5.4万元/平方米

天下没有免费的午餐！

税

生产环节加税，消费者要承担。流通环节加税，消费者要承担

一手房的税:

中国涉及房地产的的税费更多达180多种，房地产大佬任志强曾透露：房价里70%是税费，堪称世界之最！中囯的房价只涨不跌而且越涨越高，就在于房地产己经成为政府最重要的支柱产业也是政府各种苛捐杂税的主要来源，因而中囯的房地产价格短短二十年就跃居世界前列。

对开发商收的税，最终都会落在买房子的人身上，开发商以企业盈利为目的，开发商不是白盖房子的，所有对于开发商征收的税，最终都会体现在房价上。

而二手房的税费是多高呢？

• 营业税 3.3%
• 所得税 2%
• 契税 3%
• 其他 0.5%
• 个税 20% （差价的20%）

而二手房的税谁承担呢？ 答案买家和卖家都要承担，假设一套400w的房子，在没有税的情况下成交400w很顺利，现在要收10%的税，对于卖家来说想买400w的房子，其实你买到了440w，要么你的房子不好买了，要么你需要少要一点钱，而对于买家来说就相当于这套房子贵了40w,变成了440w,要么你不买了，要么你多出钱。 二手房的高税政策下还导致了卖家不敢卖房子，只要卖了房子同样的钱你就再也买不回来了。 税最后是全民来承担的（食税者除外），就想不开车的，和燃油税是不是就没有关系了？其实不然，你吃的蔬菜，你在超市买的东西，都需要汽车运输，只要购买其他商品就会承担燃油税的。

中国人的房子情节

中国人是比其他国家的人更加的具有恋房情节,把房子看的更加重要一些，对于拥有房子这个事情，是无比的在意，这也就有了"丈母娘推高房价"的传说。 中国人的购房年龄也是全球最低的:

 德国，首次购房人平均年龄为42岁；日本，首次购房人平均年龄为42岁；英国，首次购房人平均年龄为37岁；台湾，首次购房人平均年龄为36岁；美国，首次购房人平均年龄为31岁……           据统计，2010年的数据显示中国首次购房平均年龄为27岁，到2014年，这个数字或许已经降到25岁了！

中国人的家庭观念比较重，一般买房子这种事情，都不是一个人在战斗，而理性的丈母娘为了女儿的幸福也会督促买房子。而房价的上涨又造成了人们不买还要涨，越来越买不起的心态。

最后降房价方法是有的：

1. 减少货币超发
2. 土地自由供应
3. 减税